18 jun 2017

Vedlikeholdsløft 2017-2023

Generalforsamlingen 2017 vedtok en omfattende vedlikeholdsplan som skal settes ut i livet fra nå og fram til 2023. Tiltakene som er vedtatt er basert på det forrige styres kartlegging av behovet.

Kartleggingen ble utført av iLtakst høsten 2016 og beskriver tilstanden til alle dører og takvinduer/knekkvinduer i borettslaget og anbefaler når vedlikeholdet bør gjennomføres. Andelseierne fikk anledning til å se og påklage takstmannens vurdering, og en ny gjennomgang av de forholdene andelseierne tok opp, ble gjennomført i mars 2017. Da vurderte takstmannen boddørene i tillegg.

Vedlikeholdsbehovet år for år

Tabellen nedenfor viser kostnadene knyttet til dette vedlikeholdsbehovet fordelt på tiltakstype og hvilket år de senest anbefales utført og hvordan de vil fordele seg fremover (alt i kroner, avrundet, kumulativt per år):

År/Tiltak

I år (2017)

Innen 2019

Innen 2021

Innen 2023

Senere

Verandadører

500 000

1 100 000

2 800 000

3 200 000

3 300 000

Hoveddører

100 000

300 000

600 000

2 000 000

2 100 000

Knekkvinduer

400 000

2 100 000

3 700 000

4 000 000

4 100 000

Andre vinduer

400 000

1 100 000

2 800 000

3 500 000

3 800 000

Bod-dører

100 000

200 000

400 000

600 000

1 300 000

Avrunding

-100 000

0

-100 000

0

0

I alt

1 400 000

4 600 000

10 200 000

13 300 000

14 600 000

I tillegg må vi sette inn brannvinduer der dette er nødvendig og sikre verandaene. Dette arbeidet ble påbegynt i 2016, og styret har bedt Dyb & Jensen fullføre dette arbeidet i år (2017).

Plan og budsjett fram til 2019

Forslaget som ble vedtatt på årets generalforsamling, er å gjennomføre de tiltakene som er anbefalt innen 2019, til en kostnad på 4,6 millioner.

Det omfatter følgende tiltak:

  • Utskifting av 1 boddør
  • Utskifting av 10 ytterdører
  • Utskifting av 40 verandadører
  • Utskifting av 45 takvinduer

Justering og utbedring av dører og vinduer som ikke må skiftes ut ennå, men som ikke fungerer optimalt kommer i tillegg. I tillegg kommer utgifter til annet vedlikehold som er vedtatt av forrige generalforsamling og/ eller er under utførelse:

  • Sikring av verandaene: 450 000 kroner
  • Utvidelse av søppelhus, jf. vedtak på generalforsamlingen i 2016: 100 000 kroner
  • Utskifting med brannvinduer: 300 000 kroner
  • Anslått akutt vedlikeholdsbehov (for eksempel ved vanninntrenging og liknende situasjoner): 1 mill. kroner.

I alt omfatter dette kostnader på om lag 6,5 millioner kroner, som er lagt inn i årets budsjett.

Utgifter på sikt

Det forrige styret laget et overslag over utgiftene til vedlikehold 6-7 år fram i tid. Som det går fram av tabellen, vil utbedring av det takstmannen beskrev koste om lag 14,6 millioner kroner. I tillegg har borettslaget utført vedlikehold i 2016-2017 som ble finansiert med en kassekreditt på 3 millioner kroner. Dette skal omgjøres til ordinært lån.

Vi bør også regne med at alle husene må males i løpet av de neste 4-6 årene. De utgiftene vi kan påregne fram til og med 2023, blir altså:

  • Kostnader til dører og vinduer, som skissert ovenfor: 15 mill. kroner
  • Refinansiering av kassekreditt og eksisterende lån: 3–4 mill. kroner
  • Maling av husene: 6–8 mill. kroner
  • Uforutsette vedlikeholdsutgifter: 5–6 mill. kroner
  • Finansieringskostnader (renter og avdrag, forutsatt fullt låneopptak hele tiden): opptil 7 mill. kroner

Samlet blir kostnadene i størrelsesorden 36–40 mill. kroner fram til 2023.

Inntekter på sikt

Borettslaget har årlige inntekter på vel 6,6 millioner fra innkrevde felleskostnder. 3.2 millioner av dette går til å dekke løpende utgifter, noe som betyr at vi har 3,4 millioner doísponibelt hvert år for renter og avdrag, vedlikehold og sparing. Med det nåværende husleienivået, kan vi finansiere vedlikehold for 23-24 millioner kroner med midler som kommer inn via husleiene. Resten må vi finansiere ved låneopptak.


Langsiktig lån

Det avgåtte styret anbefalte for generalforsamlingen at vi konsentrerer lånene slik at et nytt lån erstatter eksisterende lån, bruk av kassaakreditt samt det som trengs for å finansiere vedlikehold in årene som kommer. Generalforsamlingen tilsluttet seg dette.

OBOS-banken har gitt et indikativt tilbud på et annuitetslån på 20 millioner kroner med en rente på 2,25% (flytende rente) og 30 års avdragstid. Lånet kan gis som rammelån (tilsvarende boligkreditt) slik at det bare betales renter og avdrag på det som trekkes av lånet. Tilsvarende vil det være mulig med raskere nedbetaling. Et lån på 20 mill. kroner vil utgjøre om lag 170 000 kroner per leilighet i gjennomsnitt.

Generalforsamlingen ga styret fullmakt til å ta opp et rammelån på 20 millioner for å sikre økonomisk handlingsrom for å gjennomføre vedlikeholdstiltak frem til og med 2023.

Styrets ansvar

Å sikre en god og forsvarlig oppfølging av alle tiltakene krever en ekstra tett oppfølging av håndverkerne – for å sikre en god gjennomføring og forsvarlig pengebruk.

Forslaget til vedtak gir det nåværende styret mulighet til å samle erfaringer med hvordan så store prosjekter skal gjennomføres, og utarbeide en plan for utføringen av arbeidet. For eksempel kan det vurderes å leie inn eksterne prosjektledere til å følge opp vedlikeholdsarbeidet.